Investir dans l'immobilier commercial

Les idées reçues ont la dent dure en matière de placements et l’investissement immobilier ne fait pas exception.

En quête d’un placement sûr, le choix se porte souvent sur l’immobilier d’habitation, au détriment de la prise en compte de la notion de rentabilité.

L’immobilier commercial mérite alors d’être pensé comme un placement, certes original, mais surtout attractif mais comme tout investissement, il nécessite de prendre certaines précautions.

La vitalité de l’immobilier commercial apparaît comme une option à ne pas négliger face à l'immobilier résidentiel souvent perçu comme moins risqué mais pourtant pas toujours plus avantageux.

Un placement sécurisant

Moins connu du grand public, l’investissement dans des locaux commerciaux vous offre stabilité financière et locative :

• Stabilité financière parce que le local commercial est une source de chiffre d’affaires pour l’occupant alors que pour le locataire d’une habitation, c’est avant tout un coût. Le paiement des loyers vous est donc plus assuré avec un locataire commercial puisqu’il tire des bénéfices du local utilisé.
• Stabilité locative car la rotation des locataires est moindre avec un local commercial, ce dernier ayant une importance particulière pour l’enseigne qui s’y implante. En effet, le commerçant est souvent attaché à son emplacement du fait de la présence de sa clientèle. Pour vous, avoir des locataires de longue durée est un avantage, cela réduit sensiblement les coûts de gestion du bien et vous perdez moins de temps à cette gestion.

Rendement et flexibilité

L'immobilier commercial est jusqu’à deux fois plus rentable que l'immobilier d'habitation et peut offrir une rentabilité allant de 5 à 7% contre seulement 2 à 4% dans l’immobilier locatif d’habitation.

La flexibilité du bail commercial est plus importante et les recours sont facilités en cas d’impayés des loyers , ces derniers étant déjà beaucoup moins fréquents que dans l’immobilier d’habitation.

Concernant le bail commercial, vous pouvez définir librement certaines conditions et vous décharger de certaines dépenses notamment en matière de gros travaux et d’ impôts fonciers.

Afin de bénéficier des avantages de ce type de placement et si vous souhaitez faire le choix d’investir dans vos propres murs, il vous faudra porter attention aux spécificités de l’investissement dans l’immobilier commercial.

Pour investir dans l’immobilier commercial, vous devez tenir compte des spécificités de ce placement :

• l’emplacement : Il est primordial que le local commercial soit implanté dans une zone à grande circulation. Cela permettra d’avoir une clientèle régulière. Ainsi, le locataire pourra réaliser un chiffre d’affaires régulier, et votre loyer sera également assuré. 
• l’achat d’un local vide ou occupé. Lorsque vous achetez un local occupé, vous avez connaissance du loyer, et du rendement locatif, ce qui vous permet d’évaluer un prix raisonnable. 

En revanche, pour l’achat d’un local vide, vous devez vous assurer que le loyer est en conformité avec ce qui est pratiqué sur le marché.

- L’investissement commercial apporte de la stabilité, notamment grâce à la conclusion du bail commercial qui s’étend sur une durée de 9 ans. 

Ce contrat offre également une liberté contractuelle (répartition des charges...) 

Le régime fiscal applicable à l’investissement immobilier commercial

Le régime applicable demeure celui des revenus fonciers. Vous pouvez déduire vos charges et les travaux des loyers. 

Vous avez également la possibilité de mettre en place des déficits fonciers qui vont se rattacher à vos revenus fonciers des dix prochaines années, à condition de ne pas dépasser 10700 euros / an. Cette méthode vous permet de réduire votre déficit foncier en réduisant votre base imposable, et ainsi de réduire le montant de votre impôt. 

Pour investir dans l’immobilier commercial, vous pouvez également opter pour une SCS, une société en commandite simple ou une SCPI, une société civile de placement immobilier. 

Lorsque vous choisissez la SCS, très souvent il s’agit de créer de l’épargne par l’intermédiaire de revenus en provenance de l'immobilier commercial. Dans le cadre de ce placement, vous êtes titulaires de parts dans le capital  de la SCS qui vous permet de louer des locaux commerciaux. Cela vous permet d’atteindre plus de 5 % de rendement  par an. 

L’autre solution de la SCPI correspond plus souvent à l’investissement immobilier de bureaux, et commerces. La SCPI vous permet d’acquérir des actifs immobiliers. 

De la même manière qu’une SCI s’occupe de la gestion locative d'habitation, ainsi en est-il de la  gestion de vos locaux commerciaux.

Ce type de placement vous offre une rentabilité importante.

Cependant, vous ne bénéficiez pas de réduction d’impôt. 

Comment se déroule l’achat d’un immobilier commercial ?

Avant d’acheter un local commercial, vous devez vous assurer que le local acheté correspond à l’activité que vous souhaitez exercer.

Il est conseillé de rédiger un plan business. 

Il existe différentes façons d’effectuer l’achat d’un local commercial. 

• On parle de l’achat direct lorsque la société achète le local commercial et en devient propriétaire. Ce bien commercial fait donc partie du patrimoine de la société.
• Acheter un local commercial en SCI, société civile immobilière. Il s’agit de créer une société qui sera l’associé de l’entreprise. Ainsi, le local commercial fait partie d’une des parts sociales de l’entreprise. Quels sont les avantages ?
• Cela vous permet de financer votre local par la perception de loyers
• Investir à plusieurs vous permet de réaliser des investissements immobiliers qui ne seraient pas possibles de réaliser seul. 
• Cette solution vous permet de céder simplement votre bien
•  Acheter un local commercial avec un crédit-bail immobilier. Il s’agit d’un procédé qui permet au locataire de louer le bien sur une durée, et ensuite vient l’acquisition. 

Pour ces trois possibilités, il convient d’estimer les murs commerciaux. Vous devez veiller à l'emplacement géographique (circulation piétonne, présence de transports...) et notamment aux caractéristiques du bien commercial ( la superficie, le mobilier, etc..).

Il existe notamment des frais de notaire dont il faut tenir compte et qui comprend : les impôts, et les taxes, les frais et débours, et les honoraires du notaire. 

Dans le cadre de l’immobilier locatif, il est possible d’acheter les murs du fond de commerce (appelé aussi murs de boutiques), soit pour exercer votre propre activité ou bien pour louer votre bien à un locataire qui exercera sa propre activité. 

Grâce à l’immobilier commercial, vous évitez donc les aléas de la gestion locative d’habitation, cette dernière étant, en plus, souvent contrainte à des problèmes d’impayés de loyers et/ou de turnover des locataires.