Pas de porte ou droit d'entrée
Il s’agit de la somme versée par le locataire d’un bail commercial au propriétaire des locaux loués lors de l’entrée dans les lieux.
Ce droit d’entrée est qualifié juridiquement :
- soit de supplément de loyer par lequel le propriétaire souhaite se prémunir contre les hausses de loyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux ;
- soit comme une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses, notamment d'avantages commerciaux sans rapport avec le loyer ;
- soit comme une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire de la dépréciation de la valeur des locaux : en effet, si le propriétaire souhaite reprendre les locaux, il devra verser au locataire une indemnité d'éviction.
Il peut aussi être mixte (supplément de loyer et indemnité).
Le propriétaire et le locataire doivent préciser clairement dans le bail la qualification qu'ils entendent donner au pas de porte. A défaut, les juges recherchent la commune intention des parties. Ils considèrent généralement dans ce cas le pas de porte comme un supplément de loyer. Ce point est important dans la mesure où des conséquences fiscales sont attachées à cette qualification.
En effet, si la pas de porte est qualifié de complément de loyer :
- le bailleur traite le montant perçu comme un revenu foncier et doit l’assujettir à la TVA ;
- le locataire déduit le montant du pas de porte pour le calcul de son résultat fiscal à raison d’une quote-part annuelle calculée de manière linéaire sur la durée du bail.
En revanche, si le pas de porte a une nature indemnitaire :
- la bailleur n’est pas imposé au titre de la somme perçue, qui n’est pas assujettie à la TVA l'indemnité étant considérée comme la contrepartie de la dépréciation de la valeur du local ;
- le locataire immobilise le pas de porte qui est un actif incorporel non amortissable, et non soumis au droit d’enregistrement lors de son acquisition.