Droit au bail

Est un élément du fonds de commerce, même s'il existe des fonds de commerce sans droit au bail.

La cession du droit au bail
Lorsqu'un exploitant cède son fonds, l'acheteur reprend automatiquement le bail sans que le propriétaire du local ne puisse s'y opposer. En revanche, une clause du bail peut interdire au locataire de céder le bail indépendamment du fonds.

La cession du bail indépendamment du fonds de commerce
Si le locataire veut céder son droit au bail à un tiers qui n'acquiert pas en même temps de fonds de commerce, il doit obtenir l'accord préalable du bailleur si une clause du bail le lui impose. En pratique la quasi totalité des baux commerciaux imposent l'accord préalable du bailleur en cas de cession du bail (à défaut d'accord il risque la résiliation du bail). Si aucune clause du bail n'impose cette autorisation préalable du bailleur, la cession du droit au bail est libre, en application de l'article 1717 du Code Civil.
En outre, il faut toujours notifier au propriétaire la cession du bail par un acte d'huissier ou la faire accepter par un acte notarié.

Précautions à prendre lors de la Cession du droit au bail
La cession de bail est un contrat par lequel le titulaire du bail en transmet le bénéfice à un tiers. Le cessionnaire remplace le cédant et devient le nouveau locataire.

Qualification de l’acte de cession

La cession de bail ne doit pas dissimuler la cession du fonds de commerce, tel est le cas si la cession de bail entraîne la cession indirecte de la clientèle.

Clause du bail interdisant la cession :

La cession de bail lorsqu’elle s’opère en dehors de toute cession de fonds de commerce, peut être interdite. Le non respect de cette interdiction peut entraîner la résiliation du bail.

Clauses réglementant la cession :

Les clauses du bail réglementant la cession du bail sont valables que la cession de bail soit isolée ou qu’elle intervienne à l’occasion de la cession du fonds de commerce.
Le bail peut contenir diverses clauses réglementant la cession :

- Clause imposant l’intervention du bailleur à l’acte de cession.
- Clause imposant d’appeler le bailleur à l’acte de cession.
- Clause imposant le recours à un acte authentique pour la cession du bail.